Обязанности управляющей компании и ее ответственность в Екатеринбурге

За что мы платим или обязанности домоуправляющей компании

Большинство жителей многоквартирных домов не располагают информацией относительно перечня обязанностей домоуправляющей компании. Это приводит к отсутствию контроля за деятельностью последней, а как следствие к невыполнению обязанностей, возложенных на управляющую компанию договором с собственниками.

Услуги управляющей компании по содержанию и ремонту общего имущества собственников

1. Ремонт кровли крыши

2. Ремонт балкона

3. Ремонт подъезда

4. Ремонт фасада

5. Температура воздуха в квартире, обеспечение температурного режима не ниже 20 градусов в соответсвии с нормами СанПиН.

6. Обязанность управляющей компании опломбировать квартирные счетчики

7. Залив квартиры по вине управляющей компании при протечке кровли, при разрыве радиатора, при прорыве стояка.

8. Падение с крыши снега и льда на автомобиль, обязана возместить управляющая компания.

9. Дерево упало на автомобиль. Уход за зелеными насаждениями-обязанность управляющей компании, они же и обязаны возместить ущерб.

Управляющие компании обязаны представлять жильцам отчеты о своей деятельности, так как жильцы должны быть уверены, что деньги, которые они отдают за коммунальные услуги, используются по назначению. Кроме всего прочего, согласно п.10 ст.161 ЖК РФ управляющая компания должна обеспечить для каждого собственника жилья открытость и доступность любой информации о своей деятельности. Таким образом, любой собственник жилого помещения может потребовать у компании отчета о ее деятельности, а компания обязана его предоставить. 

По договору управления управляющая компания не отвечает за ущерб:

Напомним, что отсутствие условий об ответственности управляющей компании в договоре управления многоквартирным жилым домом не является основанием для освобождения об такой ответственности. Точно также и отсутствие в договоре условий об обязанностях управляющей компании, например, незамедлительно устранять протечки кровли, удалять наледь и снег с крыш и прочее не свидетельствует о том, что такой обязанности у УК нет. В данном случае применяются положения Постановления Госстроя № 179 от 2003 года. Необходимо суду представить только доказательства того, что именно ответчик является организацией, осуществляющей управления многоквартирным жилым домом.

ПРИМЕР ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ К УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ:

В .............................. городской суд

Истец: … (Ф.И.О. собственника жилого помещения в МКД)

проживающий: … адрес, телефон

Ответчик: … (наименование управляющей компании)

место нахождения: … адрес, телефон

Цена иска: … рублей

Госпошлина составит: …. рублей

Исковое заявление

о возмещении ущерба, причиненного управляющей компанией

Истец является собственником жилого помещения - квартиры общей площадью … кв. м, жилой площадью … кв. м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: …, что подтверждается свидетельством о праве собственности от "__"_________ __ года N ….

"__"_________ __ года между собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу …, в том числе истцом, и ответчиком был заключен договор управления многоквартирным домом N … (далее - "Договор"), согласно которому ответчик обязывался:

1) ____________________________________________________________;

2) ____________________________________________________________;

3) ____________________________________________________________;

4) ____________________________________________________________.

Однако ответчик исполнял свои обязанности ненадлежащим образом, а именно: _________________________, что подтверждается _________________________.

Разделом _____ Договора предусмотрена ответственность ответчика за невыполнение обязательств при исполнении Договора в виде возмещения истцу убытков.

Вышеуказанными действиями (бездействием) ответчик причинил истцу убытки в форме _________________________ на сумму _____ (__________) рублей, что подтверждается _________________________.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

Исходя из п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В связи с вышеизложенным и на основании ст. ст. 15, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. п. 10, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, руководствуясь ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

взыскать с ответчика (ООО «управляющая компания») в пользу истца (ФИО) в качестве возмещения причиненного действиями (бездействием) ООО «управляющая компания» ущерба … рублей.

Приложения:

1. Копия свидетельства о праве собственности истца от "__"________ __ г. N __.

2. Копия Договора управления многоквартирным домом от "__"______ __ г. N ___.

3. Документы, подтверждающие ненадлежащее исполнение (неисполнение) ответчиком своих обязательств по Договору управления многоквартирным домом.

4. Расчет суммы убытков с подтверждающими документами.

5. Копии искового заявления и приложенных к нему документов ответчику.

6. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

7. Доверенность представителя от "__"___________ ____ г. N _____ (если исковое заявление подписывается представителем истца).

8. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Подпись _____________ / ФИО истца или его представителя, "__"___________ ____ г.

После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения.
Поэтому подписание договором с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанность компании. Если возникает ситуация, что предоставление какая-то услуги становится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этом жильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на входных дверях за 10 дней до начала работ.

В случае предоставления услуг низкого качества жильцы вправе требовать уменьшения сумы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.
Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.

Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями.
Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.

Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, для проведении всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций, путем заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.

На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своей деятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков.

Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.

Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Обслуживание дома – очень тяжелая и ответственная работа, в связи с этим следует доверять ее профессионалам – управляющим компаниям, большинство из которых добросовестно выполняют условия договора и при этом избавляют жильцов от излишних хлопот.

В составе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом можно выделить:

•     обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома с учетом его состава, степени физического износа и технического состояния, а так же в соответствии с перечнем работ и услуг, указанных в договоре;

•     обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода);

•     контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;

•     планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);

•     учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;

•     планирование и организация текущего и капитального ремонта;

•     обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств - в случае их выделения управляющей организации;

•     ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;

•     работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;

•     рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;

•     сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;

•     диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;

•     расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;

•     организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.